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Zusatzkosten beim Hausbau - Das müssen zukünftige Bauherren kalkulieren


Neben den Kosten für das Grundstück, die Grunderwerbssteuer und das Material für den Hausbau gibt es einige andere Kostenfaktoren. Auch wer selbst am Hausbau mitwirkt und viele Arbeiten in Eigenleistung erbringt, muss mit zusätzlichen Kosten in Höhe von bis zu 40 % der Gesamtkosten rechnen.



4häufig unterschätzte Kostenfaktoren beim Bau

Außer den eigentlichen Kosten für den Erwerb des Grundstücks und des Materials für den Hausbau gibt es vier weitere Kostenfaktoren, die von künftigen Bauherren in die Kalkulation muteinbezogen werden müssen. Viele Laien unterschätzen diese Kosten und riskieren damit finanzielle Probleme, noch bevor das Haus fertiggestellt ist.

1. Fachleute

Diese Kosten beinhalten die Kosten für die Planung und die Erteilung der entsprechenden Genehmigungen für ein Bauprojekt. Das Haupthonorar wird in der Regel an den Architekten gezahlt, es können aber auch weitere Honorare fällig werden:

- Statiker
- Baugutachter
- Berater
- Gesetzliche Gebühren für Baugenehmigungen und bauaufsichtliche Zulassung
- Versicherungen und Garantien

Hinzu kommen Gebühren für Energiebewertungen, Dichtheitsprüfungen und die Einhaltung von Gesundheits- und Sicherheitsvorschriften. Viele dieser Kosten sind in der Regel nicht durch die Hypothek gedeckt, müssen also aus dem vorhandenen Kapital des Bauherrn beglichen werden.

Die wichtigste Komponente sind dabei fast immer die Kosten des Architekten. Es besteht eine riesige Kluft zwischen dem, was ein ein kompetenter, aber anspruchsloser Architekt für eine Reihe von Entwürfen berechnet und einem Architekturbüro, das eine außergewöhnliche und innovative Immobilie erstellen möchte.

Andere Kosten für Fachleute sind in der Regel einfacher zu kalkulieren. In der Regel liegen sie im mittleren vierstelligen Bereich. Bei der Diskussion der Baukosten auf Quadratmeterbasis sind die Kosten für Fachleute in der Regel nicht enthalten.

2. Vorlaufkosten

Bevor der erste Spatenstich erfolgt, fallen auf der Baustelle einige Vorlaufkosten an. Hierzu zählen:

- Einrichtung eines Baustellenbüros und einer Baustellentoilette
- Bereitstellung von Gerüsten und Baustellenzäunen
- Sicherheitseinrichtungen
- Aushub der Baugrube

Die Vorlaufkosten entstehen meist für temporäre Bauwerke, die für den Betrieb der Baustelle erforderlich sind und bei oder vor der Fertigstellung entfernt werden. Manchmal beinhalten die Vorlaufkosten auch bereits Kosten für die Bauleitung. In der Regel sind diese Kosten jedoch im Projektmanagement enthalten (siehe unten).

Für ein neues Einfamilienhaus können die Vorlaufkosten EUR 5.000 bis EUR 15.000 betragen.

Vor allem Gerüste können teuer werden, wenn es sich um komplexe Elemente wie temporäre Überdachungen handelt. Dies lässt die Gerüstkosten schnell in die Höhe schießen. Elemente wie die Miete der Sicherheitszäune können sich schnell summieren. Wenn die Bauarbeiten längere Zeit in Anspruch nehmen, kann es finanziell vorteilhaft sein, diese Elemente zu kaufen, anstatt zu mieten.

3. Projektmanagement

Damit eine Baustelle reibungslos funktioniert, muss jemand die Prozesse managen. Der Projektmanager muss dafür sorgen, dass die richtigen Leute in der richtigen Reihenfolge eingestellt werden und dass die richtigen Materialien bei Bedarf vor Ort sind. Er achtet auch darauf, dass die Arbeiten ordnungsgemäß ausgeführt werden und die Baustelle jeden Tag sauber und sicher verlassen wird. Projektmanager halten den Bau im Zeitplan.

Die Kosten für das Projektmanagement betragen für ein neu zu errichtendes Einfamilienhaus in der Regel EUR 20.000 - EUR 25.000.

Ein typisches Einfamilienhaus erfordert ca. 3.500 Stunden Baustellenarbeit. Zur Überwachung dieser Arbeiten fallen zusätzliche 500 Stunden für das Projektmanagement an, die zu einem höheren Stundensatz abgerechnet werden. Die Kosten betragen in der Regel zwischen 10 % und 12 % der gesamten Projektkosten.

Häufig wird diese Arbeit vom Auftraggeber selbst durchgeführt und geht somit nicht in die Gesamtkostenkalkulation mit ein.

4. Gewinn des Generalunternehmers

Der Generalunternehmer trägt alle Kosten für den Bau des Hauses. Dies sind jedoch nur die Kosten, die er aufbringen muss, um keinen Verlust zu machen. Aber darüber hinaus wird der Generalunternehmer eine Gewinnspanne hinzufügen, um die Arbeit für ihn attraktiv zu machen.

Der Versuch, wahrscheinliche Gewinnspannen herauszufinden, ist schwierig. Aus der Sicht eines Generalunternehmers gibt es hier im Wesentlichen zwei Dinge zu beachten.

Erstens besteht das Risiko, einen Auftrag zu einem Festpreis zu übernehmen. Möglicherweise sind Vertragsstrafen vereinbart, die den Generalunternehmer viel Geld kosten, wenn die Dinge nicht so reibungslos laufen wie erhofft. Je größer das Risiko, desto mehr wird er eine Risikoprämie - also eine höhere Gewinnspanne - berechnen.

Der zweite zu berücksichtigende Punkt ist, wie vertraut der Generalunternehmer mit diesem Projekt ist. Viele Firmen arbeiten seit vielen Jahren mit dem gleichen Team und kennen ihre Stärken und Schwächen und wissen, wie man sie am besten managt. Die Einstellung von zusätzlichem Personal zur Bewältigung einer höheren Arbeitsbelastung kann zu unvorhergesehenen Problemen und Kostenüberschreitungen führen. Um diesem Problem entgegenzuwirken, dürfte der Generalunternehmer noch einmal eine beträchtliche Marge hinzufügen.

Die ersten beiden Punkte sind Kosten, die auf jeder Baustelle anfallen, egal wie man baut. Bei den Kosten für den Architekten hängen die Kosten davon ab, ob eine funktionelle oder außergewöhnliche Immobilie geplant ist. Das Projektmanagement kann potenziell vom Eigentümer übernommen werden. Aber das ist nur realistisch, wenn man sich viel Zeit nehmen kann, um diese Aufgabe zu erfüllen. Die Gewinnspanne des Generalunternehmers kann gesenkt werden, indem man nicht zum Festpreis arbeitet, sondern das Risiko einer Überschreitung der Auftragskosten übernimmt.

26.03.2018

 

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